Le lot est dans un quartier neuf, remblayé sur des terres basses au bord de la rivière Hàn et de la rivière Cổ Cò. On s'attend à du remblai sur des couches molles (sable lâche, vase, argile molle), à une nappe proche de la surface, peut-être saumâtre. Le type de pieux, la faisabilité de la cave, la classe du béton et la cote du rez-de-chaussée dépendent de ces mesures. Deviner coûte beaucoup plus cher que mesurer.

• Au moins 3 forages répartis sur le terrain (2 côté rue, 1 au fond), dont un au droit de la cave. proposition
• Profondeur : pénétrer d'au moins 5 m dans une couche porteuse (SPT N ≥ 50 sur 3 essais successifs), et descendre à 30 m au moins si aucune couche porteuse n'est trouvée avant. proposition
• Essai SPT tous les 1,5 à 2 m selon la méthode de TCVN 9351:2012 norme. Échantillons intacts dans chaque couche molle pour le laboratoire : granulométrie, limites d'Atterberg, compressibilité à l'œdomètre (tassement), cisaillement. proposition
• Nappe : niveau relevé en fin de forage et 24 h après ; un piézomètre laissé en place pour suivre le niveau pendant la saison des pluies (septembre à décembre). C'est le niveau le plus haut qui dimensionne la cave. proposition
• Chimie de l'eau et du sol : chlorures, sulfates, pH, salinité. Ces valeurs fixent la zone d'agressivité marine de TCVN 9346:2012 (une eau saumâtre d'estuaire est traitée comme l'eau de mer, art. 3.2) et le choix d'un ciment résistant aux sulfates (TCVN 6067) si besoin. norme
• Liquéfaction à évaluer si des sables lâches saturés sont trouvés. Si une couche épaisse d'argile molle ou de vase est trouvée, TCVN 9386 classe le sol en S1 ou S2 et exige une étude spécifique du spectre sismique. norme
• Relevé topographique : cotes du terrain, de l'axe de la chaussée, du trottoir, des seuils des deux voisins, et fil d'eau des regards d'égout et d'eaux pluviales devant le lot. proposition
• Niveau d'inondation : relever la marque de l'inondation historique des 14 et 15 octobre 2022 (697,6 mm de pluie à la station de Đà Nẵng) auprès des voisins et du quartier, et obtenir la cote de nivellement imposée (cốt nền) par le plan d'urbanisme du KĐT. proposition
• État des lieux des voisins (khảo sát hiện trạng nhà lân cận) avant tout travail : photos datées des fissures existantes, procès-verbal signé par les voisins. proposition

Sur une argile molle ou un remblai récent, une semelle filante tasse beaucoup et inégalement : fissures dans les murs de briques, vitrages qui forcent, sol en béton ciré qui casse, dalle de verre qui se décale. Ici la cave crée en plus deux niveaux d'appui différents (−3 m et 0 m), et le bâtiment est collé au voisin sur un côté : un tassement différentiel touche aussi sa maison.

• Option recommandée : pieux préfabriqués en béton armé foncés au vérin (cọc ép, 250 × 250 ou 300 × 300 mm, ou pieux précontraints centrifugés PHC D300). Peu de vibrations, adaptés au mitoyen, et chaque pieu est contrôlé par sa force de fonçage. proposition
• Pieux forés (cọc khoan nhồi D500 à D800) si la couche porteuse est profonde ou les charges fortes. Plus chers ; enrobage augmenté de 20 mm pour le béton coulé sous l'eau (TCVN 9346:2012 art. 4.2). norme
• Radier général seulement si le sondage montre un sable dense dès faible profondeur et un tassement calculé dans les limites ci-dessous. proposition
• Interdits : pieux battus au mouton près des voisins (vibrations) ; semelles filantes ou isolées sur remblai. proposition
• Tassements limites, ossature béton armé avec murs de remplissage : tassement différentiel relatif 0,001 et tassement absolu maximal 8 cm (TCVN 9362:2012, tableau 16, ligne 1.3). norme Objectif du projet : 5 cm au maximum, à cause du béton ciré, de la brique apparente et de la dalle de verre. proposition
• Essais de pieux : 1 essai de chargement statique jusqu'à 200 % de la charge de calcul sur un pieu d'essai, avant le fonçage des autres (méthode TCVN 9393:2012) ; essai d'intégrité PIT (TCVN 9397:2012) sur 100 % des pieux forés et sur tout pieu foncé douteux ; journal de fonçage de chaque pieu (TCVN 9394:2012). proposition
• Longrines (giằng móng) reliant toutes les semelles sur pieux (đài móng) dans les deux directions, section indicative 300 × 600 mm ; les semelles excentrées en limite de propriété sont équilibrées par une poutre de redressement vers une semelle intérieure. proposition
• Côté voisin : joint de 30 à 50 mm entre notre structure et son mur, rempli d'un panneau compressible et fermé en façade et en toiture ; aucun appui sur ses fondations ; vibrations limitées à 5 mm/s au droit de ses fondations (référence DIN 4150-3, habitations) ; repères de tassement et d'inclinaison lus avant les travaux puis chaque semaine pendant le fonçage et la fouille. proposition
• Joints soudés des pieux protégés contre la corrosion : 3 couches de bitume chaud (TCVN 9346:2012 art. 4.2). norme

Soyons francs : une cave à −3 m dans ce sol est une boîte posée en permanence dans l'eau, peut-être saumâtre, que la nappe pousse vers le haut, creusée à 0 m d'une maison voisine. Une seule fuite ruine une salle de billard, et une réparation par l'intérieur coûte cher et réussit rarement du premier coup. Le poste « cave » (soutènement, rabattement de nappe, béton étanche, membranes, pompes) peut peser une part importante du gros œuvre. Alternative à chiffrer : billard au rez-de-chaussée ou demi-niveau surélevé.

• Niveau d'exigence : « Grade 3 » de la norme britannique BS 8102:2022 (local habitable, aucune eau admise), obtenu en combinant deux protections : type B (structure en béton étanche) et type A (membrane extérieure). Recommandé en plus pour le billard : type C (membrane à excroissances côté intérieur qui draine vers le puisard). Équivalent français : cuvelage selon NF DTU 14.1. proposition
• Béton enterré : si la nappe est saumâtre, TCVN 9346:2012 (tableau 1, zone immergée) demande béton 30 MPa + imperméabilité 8 atm (W8) + enrobage extérieur 50 mm (eau de mer) ou 40 mm (eau saumâtre), ou béton 40 MPa + W10 + enrobage 40 mm ou 30 mm ; fissures limitées à 0,1 mm. norme
• Proposition pour ce projet : béton 40 MPa (environ B30), W10, rapport eau/ciment ≤ 0,45, adjuvant d'étanchéité par cristallisation, enrobage 50 mm côté terre et 30 mm côté intérieur, ciment résistant aux sulfates si l'analyse le demande. Radier ≥ 400 mm, voiles ≥ 300 mm. proposition
• Reprises de bétonnage : départ de voile de 150 à 200 mm coulé avec le radier ; à chaque reprise, joint d'étanchéité PVC de 200 à 250 mm ou bande hydrogonflante avec tuyau d'injection (băng cản nước, ống phun keo) ; manchons à collerette pour chaque traversée de tuyau ; tiges de coffrage avec cônes étanches. Plan de bétonnage validé avant le premier coulage. proposition
• Membrane extérieure : sous le radier, membrane PEHD pré-appliquée adhérente ≥ 1,2 mm posée sur le béton de propreté ; sur les voiles, deux couches de membrane bitumineuse SBS soudée à la flamme (màng khò nóng, 4 mm + 3 mm) sur primaire, ou PEHD si le voile est coulé contre le soutènement ; continuité dans l'angle radier et voile ; panneau de protection avant remblai. proposition
• Soulèvement : niveau d'eau de calcul = niveau de la rue (cas d'inondation), soit une hauteur d'eau d'environ 3,3 à 3,5 m sous le radier, c'est-à-dire une poussée d'environ 33 à 35 kN/m². Vérifier l'équilibre global avec coefficient de sécurité (Eurocode 7, état limite UPL) et la flexion du radier. Pendant le chantier, garder le rabattement de nappe tant que le poids du bâtiment ne suffit pas, ou prévoir des pieux travaillant à l'arrachement. proposition
• Fouille : soutènement par palplanches (cừ Larsen) ou pieux sécants, avec butons ; puits de rabattement avec suivi du niveau d'eau. Le rabattement fait aussi baisser l'eau sous la maison voisine et peut la faire tasser : suivi obligatoire, arrêt si mouvement > 10 mm. proposition
• Puisard (hố thu nước) ≥ 600 × 600 × 800 mm avec couvercle ; 2 pompes immergées automatiques en alternance, chacune capable seule de 3 L/s au moins et du double du débit d'infiltration estimé ; flotteurs ; alarme de niveau haut (sirène et notification sur téléphone) ; alimentation de secours (onduleur, batterie ou prise groupe) ; refoulement qui remonte au-dessus du niveau d'inondation (col de cygne), clapet anti-retour et vanne, vers le réseau pluvial ; essai trimestriel. proposition
• Dalle de verre au-dessus de la cave : verre trempé feuilleté d'au moins 3 plis avec intercalaire SGP ou PVB, calculé pour la charge d'un café (valeur à fixer par l'ingénieur selon TCVN 2737:2023) et une charge ponctuelle ; sérigraphie antidérapante ; cadre posé sur une bordure en béton ; joints EPDM et silicone ; sol autour en pente qui éloigne l'eau ; aucun siphon de sol en amont. proposition
• Escalier intérieur : bordure ou première marche ≥ 100 mm au-dessus du sol fini du rez-de-chaussée autour de la trémie ; le sol du café a sa pente vers la rue, jamais vers la trémie. proposition
• Ventilation et déshumidification : soufflage et extraction mécaniques, au moins 1 renouvellement d'air par heure en occupation ; déshumidificateur avec évacuation vers le puisard ; humidité visée 50 à 60 % ; prises et rejets d'air à au moins 1,0 m au-dessus de la rue. proposition
• Sécurité incendie : une salle de billard ouverte au public en sous-sol doit respecter QCVN 06:2022/BXD (nombre d'issues, désenfumage). L'architecte le confirme avant de figer le plan. à vérifier
• Conditions du « go » : (a) niveau haut de nappe connu ; (b) perméabilité des couches (un sable donne de gros débits en fouille) ; (c) chlorures et sulfates ; (d) fondations du voisin connues et soutènement faisable à 0 m ; (e) prix séparé et ferme de la cave. proposition

Une dalle simplement posée sur le remblai tasse par rapport aux murs portés par les pieux : fissures, vide sous les cloisons. L'humidité du sol remonte par capillarité dans le béton : taches, auréoles blanches de sel, moisissures, et un béton ciré qui se tache de façon irrégulière.

• Dalle portée (sàn kết cấu) entre longrines, calculée sans compter sur le remblai. proposition
• Remblai : sable propre compacté par couches de 300 mm au plus, compacité K ≥ 0,95 (Proctor), contrôlée par essais (méthodes de TCVN 4447:2012, travaux de terrassement). proposition
• Béton de propreté (bê tông lót) de 50 à 100 mm. proposition
• Barrière anti-humidité : film polyéthylène ≥ 0,25 mm (250 µm), recouvrements ≥ 200 mm scotchés, relevé de 100 mm en rive, sans trou, posé sur le béton de propreté. Sous la cave, la membrane PEHD le remplace. proposition La norme française NF DTU 13.3 (dallages) impose un film polyéthylène sous dallage ; l'épaisseur minimale exacte est à vérifier dans l'édition en vigueur. à vérifier
• Isolation thermique sous dalle : inutile dans ce climat. proposition
• Armatures en deux nappes ; enrobage intérieur 30 mm. proposition
• Béton ciré : béton ≥ 30 MPa, faible rapport eau/ciment, sans accélérateur chloré ; talochage mécanique, ponçage, durcisseur au silicate de lithium et bouche-pores ; sciage des joints entre 6 et 18 h après coulage, panneaux de 4 × 4 m au plus et rapport des côtés ≤ 1,5 ; joints de désolidarisation autour des poteaux. proposition
• Cure humide d'au moins 7 jours selon les principes de TCVN 8828:2011, avec un produit de cure compatible avec le durcisseur (une bâche plastique posée directement marque la surface). Planéité : 3 mm au plus sous la règle de 2 m. proposition

Sol humide et air salin : l'eau monte dans la brique et dépose du sel en surface (efflorescences blanches), la peinture cloque, les moisissures apparaissent. La brique apparente du café montre tout. Les façades ouest et sud reçoivent le soleil de fin de journée à 35 à 40 °C (record absolu de 40,6 °C à Đà Nẵng selon QCVN 02:2022).

• Coupure de capillarité (lớp chống thấm chân tường) à la base de chaque mur du rez-de-chaussée, sur la longrine : deux couches d'enduit d'étanchéité cimentaire ou une bande de membrane bitumineuse, à au moins 150 mm au-dessus du sol extérieur fini. Équivalent français : arase étanche du NF DTU 20.1. proposition
• Parois et poutres enterrées : primaire puis deux couches de bitume (environ 1,5 kg/m² par couche) ou membrane soudée de 3 à 4 mm, puis panneau de protection avant remblai. proposition
• Briques : brique de terre cuite (gạch đất sét nung) pour la brique apparente du café, à faible teneur en sels solubles, avec certificat d'essai du fournisseur (absorption d'eau, sels) ; briques stockées au sec et couvertes. Si des blocs non cuits (gạch không nung) sont utilisés derrière l'enduit, ils ont au moins 28 jours avant la pose. proposition
• Mortier et enduit : sable de rivière lavé, teneur en chlorures conforme à TCVN 7570:2006 norme ; enduit en deux couches de 15 à 20 mm au total, avec treillis en fibre de verre de 150 mm de part et d'autre de chaque jonction béton et brique ; hydrofuge dans la première couche à l'extérieur et dans les pièces humides. proposition
• Prévention des efflorescences : briques humidifiées mais non saturées à la pose, têtes de murs bâchées en cas de pluie ; nettoyage à l'eau claire et à la brosse (pas d'acide sans essai) ; hydrofuge respirant au siloxane sur la brique apparente extérieure après 28 jours de séchage. proposition
• Peinture : primaire résistant aux alcalis, peinture acrylique extérieure anti-moisissure ; peinture lessivable anti-moisissure dans les pièces humides ; mesure d'humidité du support avant peinture. proposition
• Liaison maçonnerie et ossature (râu thép) : aciers Ø6 tous les 400 à 500 mm de hauteur, ancrés d'au moins 200 mm dans le poteau (scellés ou en attente) et d'au moins 400 mm dans le mur ; chaînage horizontal (giằng tường) à mi-hauteur des murs de plus de 3,5 m ; linteau sur chaque ouverture avec appui ≥ 200 mm ; dernier joint sous poutre bourré au moins 7 jours après le montage du mur. proposition
• Protection solaire ouest et sud : mur double avec lame d'air ou bloc béton cellulaire de 200 mm, teinte claire à forte réflexion solaire, protections extérieures (pergola, brise-soleil), vitrage à faible émissivité. proposition

Đà Nẵng est en sismicité faible à modérée, mais un sol mou amplifie les secousses. Le vrai ennemi au quotidien est le sel : selon l'Institut des sciences de la construction (IBST), avant ces règles, les armatures des ouvrages en zone marine commençaient à rouiller après environ 10 ans. Un enrobage trop mince se paie par des éclats de béton et des aciers apparents.

• Accélération de référence (période de retour 500 ans, sol de type A), QCVN 02:2022/BXD tableau 6.1 : quận Ngũ Hành Sơn 0,06 g ; quận Hải Châu 0,08 g ; quận Sơn Trà 0,08 g. Annexe de TCVN 9386:2012 : Ngũ Hành Sơn (point de P. Hòa Hải) 0,0674 g ; Hải Châu 0,1006 g ; Sơn Trà 0,0918 g. norme
• Khuê Mỹ est entre Hòa Hải et Hải Châu, plus près de Hải Châu : l'ingénieur lit la carte aux coordonnées exactes du lot. Proposition : retenir agR = 0,08 g. proposition
• Seuils de TCVN 9386:2012 : ag ≥ 0,08 g, calcul et dispositions sismiques complets ; 0,04 g à 0,08 g, dispositions allégées ; moins de 0,04 g, pas de calcul sismique. Sol probablement de classe D ou E (coefficient S = 1,35 ou 1,4) ; sol S1 ou S2 si argile molle épaisse, étude spécifique. norme
• Proposition : calcul sismique complet et dispositions de ductilité moyenne (DCM) quel que soit le résultat, car le surcoût est faible sur un bâtiment de cette taille. L'ingénieur indique s'il applique TCVN 9386:2012 ou la nouvelle série TCVN 9386:2025. proposition
• Vent : Đà Nẵng en zone III, W0 = 125 daN/m² (rafale 3 s, période 20 ans), V3s,50 = 50 m/s (QCVN 02:2022/BXD tableau 5.1). Calcul selon TCVN 2737:2023. norme
• Béton et enrobage, TCVN 9346:2012 tableau 1. Zone « sur la rive, 0 à 1 km du bord de l'eau » : béton 25, 30 ou 40 MPa avec imperméabilité 6, 8 ou 10 atm et enrobage extérieur 50, 40 ou 30 mm (intérieur 40, 30 ou 25 mm). Zone « près de la rive, 1 à 30 km » : enrobage extérieur 40, 30 ou 25 mm (intérieur 30, 25 ou 20 mm). Fissures : 0,1 mm à l'extérieur, 0,15 mm à l'intérieur. Jamais moins de 30 mm face à l'air marin et 20 mm à l'intérieur (art. 4.3). norme
• La plage est à environ 1,5 km, mais la rivière Hàn (eau saumâtre d'estuaire) peut être à moins de 1 km : par prudence, appliquer la zone 0 à 1 km. Proposition : béton 30 MPa (environ B22,5) au minimum partout avec W8, enrobage 40 mm à l'extérieur et 30 mm à l'intérieur ; béton 40 MPa et W10 pour la cave, la piscine et la dalle de toiture. proposition
• Aciers CB400-V ou CB500-V selon TCVN 1651-2, avec certificat d'usine ; pas de barres à rouille feuilletée ; cales d'enrobage en béton ou en plastique de la bonne épaisseur (jamais de morceaux de brique) ; fils de ligature repliés vers l'intérieur. proposition
• Granulats et eau : sable de rivière lavé, chlorures selon TCVN 7570:2006, eau de gâchage selon TCVN 4506 ; béton prêt à l'emploi d'une centrale agréée, avec bon de livraison (heure, classe, slump). norme
• Chaleur : couler tôt le matin ou en fin d'après-midi ; béton ≤ 35 °C à la mise en place ; cure humide d'au moins 7 jours (principes de TCVN 8828:2011) ; mesures contre la fissuration en climat chaud et humide selon TCVN 9345:2012. proposition
• Essais : 1 série de 3 éprouvettes par coulage et par tranche de 20 m³, écrasées à 7 et 28 jours dans un laboratoire indépendant agréé (LAS-XD). proposition

Une fuite de toit ou de piscine tombe directement dans le logement du dessous. Le soleil chauffe la dalle à plus de 60 °C en surface puis la pluie la refroidit d'un coup : ces cycles fissurent le béton et fatiguent les membranes. Un siphon bouché par des feuilles pendant un orage transforme le toit en bassin.

• Pente ≥ 2 % vers les siphons, donnée par la structure ou par une forme de pente ; aucune flaque de plus de 5 mm une heure après la pluie. proposition
• Membrane : bitume SBS soudé en deux couches (3 mm + 4 mm), ou polyuréthane liquide armé d'au moins 2 mm pour les zones complexes. Relevés ≥ 300 mm au-dessus de la protection finie contre les acrotères, le kiosque, la piscine et sous les seuils de porte (seuils surélevés). Le NF DTU 43.1 français demande au moins 150 mm. proposition
• Protection : chape de 40 mm fractionnée puis carrelage, ou dalles sur plots ; barrière anti-racines sous les jardinières. proposition
• Chaleur : toiture inversée avec 50 mm de polystyrène extrudé au-dessus de la membrane et finition claire à forte réflexion solaire ; cela protège la membrane et réduit les cycles thermiques de la dalle. proposition
• Trop-pleins : chaque zone drainée a une gargouille dans l'acrotère, calée 30 à 50 mm au-dessus du siphon, qui rejette de façon visible : un siphon bouché se voit tout de suite. proposition
• Siphons avec platine d'étanchéité intégrée à la membrane et crapaudine (cầu chắn rác) en dôme. proposition
• Essai de mise en eau (thử ngâm nước) : 50 mm d'eau pendant 72 h sur la membrane avant protection, puis 24 h après finitions ; niveaux marqués, photos, inspection de la sous-face. Référence vietnamienne pour l'étanchéité des toitures en béton : TCVN 5718:1993. proposition
• Piscine : cuve indépendante en béton 40 MPa et W10 au moins, calculée pour environ 1,2 m d'eau (12 kN/m²) plus les finitions, sur des poteaux et poutres dont le chemin de charges jusqu'aux pieux est vérifié. proposition
• Piscine, ordre des travaux : essai de la cuve brute remplie pendant 7 jours ; puis étanchéité cimentaire souple en deux couches et produit à cristallisation ; colle à carrelage de classe C2 ; nouvel essai de 72 h ; trop-plein et trop-plein de secours vers les siphons du toit ; traversées avec manchons à collerette ; liaison équipotentielle ; trappe de visite sous la cuve. proposition

Données de la station de Đà Nẵng (QCVN 02:2022/BXD) : 2 205 mm de pluie par an, dont 628 mm en octobre (tableau A.25) ; pluie journalière maximale observée 592,6 mm (tableau A.26) ; maxima observés de 30 mm en 10 minutes et 143 mm en 1 heure (1964), et 777,5 mm en 24 h (2018) (tableau A.27). Le 14 octobre 2022, 697,6 mm sont tombés et Ngũ Hành Sơn a été inondé.

• Intensité de calcul : 180 mm/h, soit 0,05 L/s par m² (le record de 30 mm en 10 minutes). proposition
• Toit-terrasse d'environ 9 × 15 m = 135 m², soit 6,75 L/s : 4 siphons DN100 et 4 descentes en PVC-U Ø110, chacune pour 35 m² au plus (environ 1,7 L/s, large marge) ; toit du kiosque : 1 descente Ø90 ; chaque balcon et la pergola : au moins 1 descente Ø90. proposition
• Tubes PVC-U de série pression (PN ≥ 6), car une descente bouchée se remplit ; tampon de dégorgement en pied de chaque descente ; descentes dans des gaines visitables ou en façade sur notre propre mur, jamais noyées dans les poteaux. proposition
• Crapaudines sur tous les siphons, grille sur la gouttière de la pergola, nettoyage mensuel pendant la saison des pluies. proposition
• Rejet : chaque descente va dans un regard avec décantation (hố ga có hố lắng) puis au réseau pluvial de la ville, avec clapet anti-retour. On ne compte pas sur l'infiltration à la parcelle, car la nappe est haute ; les bandes plantées peuvent recevoir une partie de l'eau, avec trop-plein vers le réseau. proposition
• Voisins : aucune gargouille, débord de toit ou gouttière ne dépasse la limite de propriété ; côté mitoyen, acrotère et gouttière intérieure. Le Code civil vietnamien pose aussi l'interdiction de laisser l'eau de pluie de son toit tomber chez le voisin (article à confirmer par l'avocat). à vérifier
• Larmiers (gờ chống chảy) : rainure de 10 × 10 mm sous chaque débord, dalle et balcon, à 20 à 30 mm du bord. Appuis de fenêtre : pente ≥ 10 % vers l'extérieur, débord ≥ 30 mm avec larmier, relevés aux extrémités, appui intérieur plus haut que l'appui extérieur. proposition
• Grands vitrages : menuiseries aluminium à feuillures drainées et trous d'évacuation, joints EPDM, silicone neutre résistant aux UV, pose sur précadre avec bande d'étanchéité ; verre feuilleté côté rue (cyclone et sécurité) ; essai d'arrosage au jet sur une fenêtre de chaque type avant d'accepter le lot. proposition

En octobre 2022, la pluie historique a inondé Hải Châu, Thanh Khê, Liên Chiểu, Cẩm Lệ et Ngũ Hành Sơn. Dans une inondation urbaine, l'eau arrive par trois chemins : par la porte, par les égouts qui refoulent, et par les remontées sous la dalle. Avec une cave, chacun de ces chemins mène tout droit au billard.

• Cote du sol fini du rez-de-chaussée ≥ la plus haute des trois valeurs : cote imposée par le plan du KĐT ; axe de la chaussée + 0,45 m ; marque de l'inondation de 2022 devant le lot + 0,30 m. Rampe d'accès intégrée dans la parcelle. proposition
• Batardeaux amovibles (phai chắn nước) en aluminium avec joints EPDM, glissés dans des rails en U intégrés aux tableaux des portes sur rue, hauteur ≥ 0,60 m ; stockés sur place ; exercice de pose une fois par an avant septembre. proposition
• Clapets anti-retour (van một chiều, van ngăn triều) sur les branchements d'eaux usées et d'eaux pluviales, accessibles dans un regard. La cave n'a aucune évacuation gravitaire vers l'égout : tout ce qui sort de la cave est pompé. proposition
• Toute ouverture liée à la cave (ventilation, passage de câbles) est à au moins 1,0 m au-dessus de la rue. proposition
• Électricité : tableau général et compteur à au moins 1,5 m au-dessus du sol fini du rez-de-chaussée (ou à l'étage) ; prises du rez-de-chaussée à au moins 0,5 m ; prises de la cave à au moins 1,0 m ; un circuit par niveau avec disjoncteur différentiel 30 mA ; pompes de la cave sur un circuit dédié secouru. Référence : QCVN 12:2014/BXD (installations électriques des logements et bâtiments publics). proposition
• Équipements (pompes, chauffe-eau, onduleurs) jamais posés au sol de la cave : sur socles d'au moins 0,3 m. proposition
• Fiche d'alerte pour l'équipe du café : qui pose les batardeaux, à quel niveau d'alerte météo, qui vérifie les pompes. proposition

Humidité relative moyenne de 81,7 % à Đà Nẵng (QCVN 02:2022, tableau A.10) : condensation, moisissures. Les termites sont un fléau au Vietnam et entrent par le sol, le long des tuyaux. Le sel de l'air marin attaque l'acier ordinaire, l'inox bas de gamme et l'aluminium mal traité. Les typhons arrachent pergolas, vitrages et équipements de toit.

• Ventilation traversante : fenêtres ouvrantes sur deux façades opposées à chaque niveau quand c'est possible ; kiosque d'escalier utilisé comme cheminée d'air chaud avec ventelles hautes. proposition
• Climatisation : tuyaux frigorifiques et de condensats isolés ; condensats raccordés aux évacuations, jamais sur la façade. proposition
• Finitions anti-moisissure ; plaques ciment (pas de plâtre) dans les pièces humides ; office du midi derrière le bar (vapeur, four combiné, sans friture) : hotte à filtres à graisse et à charbon ; réserver dès le gros œuvre une gaine jusqu'au toit, au cas où le café passerait un jour à une vraie cuisine. proposition
• Termites : TCVN 7958:2017 (prévention pour les constructions neuves) classe les bâtiments selon leur besoin de protection (classes A, B, C) norme. Proposition : barrière chimique du sol avec un produit homologué sous toute la dalle et autour des fondations, avant la membrane ; barrière physique (collerettes ou grillage inox) aux traversées de tuyaux ; aucun bois de coffrage laissé dans le sol ; aucun bois au contact du sol ; certificat et garantie de 5 ans de l'entreprise de traitement. proposition
• Métaux : acier extérieur galvanisé à chaud (référence ISO 1461) puis peint (système duplex) ; visserie, garde-corps et fixations extérieures en inox A4 (316) ; aluminium thermolaqué de qualité bord de mer ou anodisé ; pas de contact direct aluminium et acier. proposition
• Mastics : silicone neutre ou polymère MS résistant aux UV ; remplacement prévu au bout de 10 ans dans le carnet d'entretien. Tuyaux plastiques exposés au soleil : stabilisés UV ou peints. proposition
• Typhons : vitrages, menuiseries, pergola et kiosque calculés pour la zone de vent III (W0 = 125 daN/m², V3s,50 = 50 m/s) avec les coefficients de pression de TCVN 2737:2023, plus forts dans les angles et en rive norme ; pergola boulonnée à la structure avec calcul au soulèvement, lames verrouillables ; équipements de toit sanglés ; portes du kiosque à fermeture 3 points. proposition

Un tuyau qui fuit dans une dalle ou une gaine fermée, c'est des mois d'humidité avant qu'on le voie. Đà Nẵng reçoit 8,2 coups de foudre par km² et par an (QCVN 02:2022, tableau 4.1) : surtensions sur l'électronique du café.

• Eau : PPR soudé, PN10 pour l'eau froide et PN20 pour l'eau chaude ; essai à 1,5 fois la pression de service (au moins 10 bar) pendant 2 h sans baisse, avant fermeture des saignées. proposition
• Réserve d'eau : cuve inox d'environ 2 m³ en toiture avec surpresseur. Pas de cuve enterrée avec cette nappe (flottaison et contamination) ; si elle est imposée : étanche, ancrée, couvercle au-dessus du niveau d'inondation. proposition
• Anti-retour : clapets en sortie de pompe, aucun raccordement direct entre l'eau potable et la piscine (remplissage par surverse avec garde d'air). proposition
• Évacuations : PVC-U ; pente ≥ 2 % pour Ø100 et 2,5 à 3 % pour Ø50 et Ø60 ; ventilations primaires débouchant en toiture ; siphon à chaque appareil ; réseaux pluvial et usé séparés ; bac à graisse pour l'office du midi du café (bể tách mỡ). Méthode de calcul : TCVN 4474:1987. proposition
• Fosse septique : pratique vietnamienne d'une fosse à 3 compartiments (bể tự hoại 3 ngăn), étanche, dimensionnée pour le café et les logements, ancrée contre le soulèvement, essai d'eau, ventilation au-dessus du toit, trappe accessible pour la vidange. Demander à la société d'assainissement de Đà Nẵng si le réseau du KĐT va à une station d'épuration (raccordement direct possible ou imposé). à vérifier
• Paratonnerre selon TCVN 9385:2012, résistance de prise de terre inférieure à 10 Ω (art. 13.1) norme. Terre de protection électrique séparée, valeur à fixer par l'ingénieur électricien (4 Ω est la valeur couramment demandée) à vérifier. Parafoudres de type 1 + 2 au tableau général et de type 2 aux tableaux divisionnaires ; différentiels 30 mA sur les prises et pièces humides ; liaison équipotentielle de la piscine et très basse tension de sécurité pour l'éclairage immergé. proposition

Presque tout ce qui fait durer ce bâtiment est caché une heure après avoir été fait : membranes, joints d'étanchéité, enrobages, pentes. Une fois le béton coulé ou le remblai posé, on ne peut plus vérifier. La photo prise au bon moment est la seule preuve.

• Tư vấn giám sát : bureau ou ingénieur titulaire du certificat d'exercice, sans lien avec le constructeur, choisi d'un commun accord par le propriétaire (Cường) et le locataire (Ludo) ; rapport hebdomadaire ; droit d'arrêter les travaux sur un point non conforme. Pour une maison individuelle, la loi ne l'impose pas toujours : le contrat l'impose. proposition
• Points d'arrêt du cahier (1 à 15) : le constructeur prévient 24 h avant ; pas de coulage, de remblai ni de fermeture sans biên bản signé par le tư vấn giám sát et le constructeur, copie au propriétaire (Cường) et au locataire (Ludo). proposition
• Journal photo : dossier partagé, photos datées et localisées, avec un mètre visible pour les épaisseurs et les enrobages ; nommage « date, niveau, élément, point d'arrêt ». proposition
• Dossier de fin de chantier : plans signés, certificats des matériaux (CO, CQ), essais, biên bản, journal de chantier (nhật ký thi công), plans de récolement (hồ sơ hoàn công), carnet d'entretien (pompes, siphons, mastics, batardeaux). proposition
• Cadre légal vérifié : la Loi sur la construction 135/2025/QH15 est en vigueur depuis le 1er juillet 2026 et remplace la loi de 2014 ; le Décret 207/2026/NĐ-CP, en vigueur depuis le 1er juillet 2026, remplace le Décret 06/2021/NĐ-CP. Son article 32 fixe, pour les ouvrages sur fonds publics, une garantie minimale de 24 mois (ouvrages spéciaux et de niveau I) ou 12 mois (autres niveaux) et un montant de garantie de 3 % ou 5 % du marché ; pour les fonds privés, ces niveaux sont des références que le contrat peut reprendre. norme
• Loi sur le logement 2023, article 129 : garantie d'au moins 24 mois pour une maison individuelle (nhà ở riêng lẻ). À confirmer par l'avocat pour un bâtiment mixte café et logements. à vérifier
• Proposition contractuelle : garantie générale de 24 mois ; 5 ans sur toutes les étanchéités (toit, cave, piscine, façades, menuiseries) ; 10 ans sur la structure et les fondations ; 5 ans sur le traitement anti-termites ; retenue de 5 % du marché pendant 24 mois (ou garantie bancaire équivalente) ; paiements échelonnés liés aux points d'arrêt réceptionnés. proposition

The plot is in a new district built on fill over low land along the Hàn and Cổ Cò rivers. Expect fill over soft layers (loose sand, mud, soft clay) and a groundwater table close to the surface, possibly brackish. The pile type, the feasibility of the basement, the concrete class and the ground floor level all depend on these measurements. Guessing costs far more than measuring.

• At least 3 boreholes spread over the plot (2 on the street side, 1 at the back), one of them at the basement. proposal
• Depth: penetrate at least 5 m into a bearing layer (SPT N ≥ 50 over 3 successive tests), and go down to at least 30 m if no bearing layer is found before. proposal
• SPT every 1.5 to 2 m using the method of TCVN 9351:2012 standard. Undisturbed samples in each soft layer for the laboratory: grain size, Atterberg limits, oedometer compressibility (settlement), shear strength. proposal
• Groundwater: level read at the end of drilling and 24 h later; one piezometer left in place to follow the level through the rainy season (September to December). The highest level governs the basement design. proposal
• Water and soil chemistry: chlorides, sulphates, pH, salinity. These values set the marine exposure zone of TCVN 9346:2012 (brackish estuary water is treated like seawater, cl. 3.2) and the choice of a sulphate-resisting cement (TCVN 6067) if needed. standard
• Liquefaction to be assessed if loose saturated sands are found. If a thick layer of soft clay or mud is found, TCVN 9386 classes the ground as S1 or S2 and requires a specific study of the seismic spectrum. standard
• Topographic survey: levels of the plot, the road crown, the sidewalk, the thresholds of both neighbours, and the invert levels of the sewer and storm manholes in front of the plot. proposal
• Flood level: record the mark of the historic flood of 14 and 15 October 2022 (697.6 mm of rain at the Đà Nẵng station) from neighbours and the ward, and obtain the ground level (cốt nền) imposed by the KĐT urban plan. proposal
• Condition survey of the neighbours (khảo sát hiện trạng nhà lân cận) before any work: dated photos of existing cracks, report signed by the neighbours. proposal

On soft clay or recent fill, a strip footing settles a lot and unevenly: cracks in brick walls, jammed glazing, broken polished concrete, a shifted glass floor. Here the basement also creates two bearing levels (−3 m and 0 m), and the building touches the neighbour on one side: differential settlement also affects their house.

• Recommended option: precast reinforced concrete jacked piles (cọc ép, 250 × 250 or 300 × 300 mm, or PHC D300 spun prestressed piles). Low vibration, suited to party walls, and each pile is checked by its jacking force. proposal
• Bored piles (cọc khoan nhồi D500 to D800) if the bearing layer is deep or the loads high. More expensive; cover increased by 20 mm for concrete cast under water (TCVN 9346:2012 cl. 4.2). standard
• Raft only if the survey shows dense sand at shallow depth and a calculated settlement within the limits below. proposal
• Forbidden: hammer-driven piles near the neighbours (vibration); strip or pad footings on fill. proposal
• Limit settlements, reinforced concrete frame with infill walls: relative differential settlement 0.001 and maximum absolute settlement 8 cm (TCVN 9362:2012, table 16, row 1.3). standard Project target: 5 cm maximum, because of the polished concrete, exposed brick and glass floor. proposal
• Pile tests: 1 static load test up to 200 % of the design load on a test pile, before the other piles are installed (method TCVN 9393:2012); PIT integrity test (TCVN 9397:2012) on 100 % of bored piles and on any doubtful jacked pile; jacking log for every pile (TCVN 9394:2012). proposal
• Ground beams (giằng móng) linking all pile caps (đài móng) in both directions, indicative section 300 × 600 mm; eccentric caps at the boundary are balanced by a strap beam to an inner cap. proposal
• Neighbour side: 30 to 50 mm joint between our structure and their wall, filled with compressible board and closed at façade and roof; no bearing on their foundations; vibration limited to 5 mm/s at their foundations (reference DIN 4150-3, dwellings); settlement and tilt markers read before works then weekly during piling and excavation. proposal
• Welded pile joints protected against corrosion: 3 coats of hot bitumen (TCVN 9346:2012 cl. 4.2). standard

To be frank: a basement at −3 m in this soil is a box sitting permanently in water, possibly brackish, pushed upward by the groundwater, dug at 0 m from a neighbouring house. A single leak ruins a billiards room, and a repair from inside is expensive and rarely works the first time. The basement item (shoring, dewatering, watertight concrete, membranes, pumps) can be a large share of the structural budget. Alternative to price: billiards on the ground floor or on a raised half level.

• Performance level: “Grade 3” of the British standard BS 8102:2022 (habitable space, no water accepted), achieved by combining two protections: type B (watertight concrete structure) and type A (external membrane). Also recommended for the billiards room: type C (studded drainage membrane on the inside draining to the sump). French equivalent: cuvelage per NF DTU 14.1. proposal
• Buried concrete: if the groundwater is brackish, TCVN 9346:2012 (table 1, submerged zone) requires 30 MPa concrete + 8 atm watertightness (W8) + outer cover 50 mm (seawater) or 40 mm (brackish), or 40 MPa + W10 + cover 40 mm or 30 mm; cracks limited to 0.1 mm. standard
• Proposal for this project: 40 MPa concrete (about B30), W10, water/cement ratio ≤ 0.45, crystalline waterproofing admixture, cover 50 mm on the soil side and 30 mm inside, sulphate-resisting cement if the analysis requires. Raft ≥ 400 mm, walls ≥ 300 mm. proposal
• Construction joints: 150 to 200 mm wall kicker cast with the raft; at every joint, a 200 to 250 mm PVC waterstop or a hydrophilic swelling strip with injection hose; puddle flanges for every pipe crossing; form ties with watertight cones. Pour plan approved before the first pour. proposal
• External membrane: under the raft, a pre-applied bonded HDPE membrane ≥ 1.2 mm on the blinding; on the walls, two layers of torch-on SBS bitumen membrane (màng khò nóng, 4 mm + 3 mm) on primer, or HDPE if the wall is cast against the shoring; continuity at the raft-to-wall corner; protection board before backfill. proposal
• Uplift: design water level = street level (flood case), i.e. about 3.3 to 3.5 m of water head under the raft, which is an upward pressure of about 33 to 35 kN/m². Check global equilibrium with a safety factor (Eurocode 7, UPL limit state) and raft bending. During construction, keep dewatering until the building weight is enough, or provide tension piles. proposal
• Excavation: shoring with sheet piles (cừ Larsen) or secant piles, with struts; dewatering wells with water level monitoring. Dewatering also lowers the water under the neighbouring house and can make it settle: monitoring is mandatory, stop if movement > 10 mm. proposal
• Sump pit (hố thu nước) ≥ 600 × 600 × 800 mm with cover; 2 automatic alternating submersible pumps, each able alone to pump at least 3 L/s and twice the estimated inflow; float switches; high-level alarm (siren and phone notification); backup power (UPS, battery or generator inlet); discharge rising above flood level (gooseneck), non-return valve and isolating valve, to the storm network; quarterly test. proposal
• Glass floor above the basement: laminated toughened glass of at least 3 plies with SGP or PVB interlayer, designed for café loading (value set by the engineer per TCVN 2737:2023) plus a point load; anti-slip frit; frame on a concrete curb; EPDM and silicone seals; surrounding floor sloping away; no floor drain upstream. proposal
• Internal stair: curb or first step ≥ 100 mm above the ground floor finish around the opening; the café floor falls toward the street, never toward the opening. proposal
• Ventilation and dehumidification: mechanical supply and extract, at least 1 air change per hour when occupied; dehumidifier draining to the sump; target humidity 50 to 60 %; air intakes and exhausts at least 1.0 m above the street. proposal
• Fire safety: a basement billiards room open to the public must comply with QCVN 06:2022/BXD (number of exits, smoke control). The architect confirms before freezing the layout. to verify
• Conditions for the “go”: (a) high groundwater level known; (b) permeability of the layers (sand gives large inflows in the excavation); (c) chlorides and sulphates; (d) neighbour's foundations known and shoring feasible at 0 m; (e) separate fixed price for the basement. proposal

A slab simply laid on fill settles relative to the walls carried by piles: cracks and gaps under partitions. Soil moisture rises by capillarity into the concrete: stains, white salt marks, mould, and polished concrete that stains unevenly.

• Suspended structural slab (sàn kết cấu) between ground beams, designed without relying on the fill. proposal
• Fill: clean sand compacted in layers of at most 300 mm, compaction K ≥ 0.95 (Proctor), checked by tests (methods of TCVN 4447:2012, earthworks). proposal
• Blinding concrete (bê tông lót) 50 to 100 mm. proposal
• Damp barrier: polyethylene film ≥ 0.25 mm (250 µm), laps ≥ 200 mm taped, turned up 100 mm at the edges, no holes, laid on the blinding. Under the basement, the HDPE membrane replaces it. proposal The French standard NF DTU 13.3 (ground-bearing slabs) requires a polyethylene film under the slab; the exact minimum thickness is to be checked in the current edition. to verify
• Thermal insulation under the slab: not needed in this climate. proposal
• Reinforcement in two layers; inside cover 30 mm. proposal
• Polished concrete: concrete ≥ 30 MPa, low water/cement ratio, no chloride accelerator; power floating, grinding, lithium silicate densifier and penetrating sealer; joints saw-cut 6 to 18 h after pouring, bays of at most 4 × 4 m and side ratio ≤ 1.5; isolation joints around columns. proposal
• Moist curing of at least 7 days following TCVN 8828:2011, with a curing product compatible with the densifier (plastic sheeting laid directly marks the surface). Flatness: at most 3 mm under a 2 m straightedge. proposal

Damp soil and salty air: water rises into the brick and leaves salt on the surface (white efflorescence), paint blisters, mould appears. The café's exposed brick shows everything. The west and south façades get the late-day sun at 35 to 40 °C (absolute record 40.6 °C in Đà Nẵng per QCVN 02:2022).

• Damp-proof course (lớp chống thấm chân tường) at the base of every ground floor wall, on the ground beam: two coats of cementitious waterproofing or a strip of bitumen membrane, at least 150 mm above the finished outside ground. French equivalent: arase étanche of NF DTU 20.1. proposal
• Buried walls and beams: primer then two coats of bitumen (about 1.5 kg/m² per coat) or a 3 to 4 mm torch-on membrane, then a protection board before backfill. proposal
• Bricks: fired clay brick (gạch đất sét nung) for the café's exposed brick, with low soluble salt content and a supplier test certificate (water absorption, salts); bricks stored dry and covered. If unfired blocks (gạch không nung) are used behind render, they are at least 28 days old before laying. proposal
• Mortar and render: washed river sand, chloride content per TCVN 7570:2006 standard; render in two coats, 15 to 20 mm in total, with fibreglass mesh 150 mm each side of every concrete to brick junction; waterproofing admixture in the first coat outside and in wet rooms. proposal
• Efflorescence prevention: bricks dampened but not saturated when laid, wall heads covered when it rains; cleaning with clean water and a brush (no acid without a trial); breathable siloxane water repellent on the outside exposed brick after 28 days of drying. proposal
• Paint: alkali-resistant primer, exterior anti-mould acrylic; washable anti-mould paint in wet rooms; moisture reading of the substrate before painting. proposal
• Masonry to frame ties (râu thép): Ø6 bars every 400 to 500 mm of height, anchored at least 200 mm into the column (drilled and bonded or cast-in) and at least 400 mm into the wall; horizontal tie beam (giằng tường) at mid-height of walls over 3.5 m; lintel over every opening with ≥ 200 mm bearing; last joint under the beam packed at least 7 days after building the wall. proposal
• Solar protection on west and south: double wall with air gap or 200 mm aerated concrete block, light colour with high solar reflectance, external shading (pergola, fins), low-e glazing. proposal

Đà Nẵng has low to moderate seismicity, but soft soil amplifies shaking. The day-to-day enemy is salt: according to the Institute for Building Science and Technology (IBST), before these rules, reinforcement in marine-zone structures started corroding after about 10 years. Too thin a cover means spalling concrete and exposed bars.

• Reference ground acceleration (500-year return period, ground type A), QCVN 02:2022/BXD table 6.1: Ngũ Hành Sơn district 0.06 g; Hải Châu district 0.08 g; Sơn Trà district 0.08 g. TCVN 9386:2012 annex: Ngũ Hành Sơn (P. Hòa Hải point) 0.0674 g; Hải Châu 0.1006 g; Sơn Trà 0.0918 g. standard
• Khuê Mỹ lies between Hòa Hải and Hải Châu, closer to Hải Châu: the engineer reads the map at the exact plot coordinates. Proposal: adopt agR = 0.08 g. proposal
• TCVN 9386:2012 thresholds: ag ≥ 0.08 g, full seismic design and detailing; 0.04 g to 0.08 g, reduced provisions; below 0.04 g, no seismic design. Ground probably class D or E (factor S = 1.35 or 1.4); S1 or S2 ground if thick soft clay, specific study. standard
• Proposal: full seismic calculation and medium ductility (DCM) detailing whatever the result, since the extra cost is small on a building of this size. The engineer states whether he applies TCVN 9386:2012 or the new TCVN 9386:2025 series. proposal
• Wind: Đà Nẵng in zone III, W0 = 125 daN/m² (3 s gust, 20-year period), V3s,50 = 50 m/s (QCVN 02:2022/BXD table 5.1). Design per TCVN 2737:2023. standard
• Concrete and cover, TCVN 9346:2012 table 1. Zone “on shore, 0 to 1 km from the water edge”: 25, 30 or 40 MPa concrete with 6, 8 or 10 atm watertightness and outdoor cover 50, 40 or 30 mm (indoor 40, 30 or 25 mm). Zone “near shore, 1 to 30 km”: outdoor cover 40, 30 or 25 mm (indoor 30, 25 or 20 mm). Cracks: 0.1 mm outdoors, 0.15 mm indoors. Never less than 30 mm facing sea air and 20 mm indoors (cl. 4.3). standard
• The beach is about 1.5 km away, but the Hàn river (brackish estuary water) may be under 1 km away: to be safe, apply the 0 to 1 km zone. Proposal: 30 MPa concrete (about B22.5) minimum everywhere with W8, cover 40 mm outdoors and 30 mm indoors; 40 MPa and W10 for the basement, the pool and the roof slab. proposal
• CB400-V or CB500-V bars per TCVN 1651-2, with mill certificate; no flaking-rusted bars; concrete or plastic cover spacers of the right size (never brick pieces); tie wire ends turned inward. proposal
• Aggregates and water: washed river sand, chlorides per TCVN 7570:2006, mixing water per TCVN 4506; ready-mixed concrete from an approved plant, with delivery ticket (time, class, slump). standard
• Heat: pour early morning or late afternoon; concrete ≤ 35 °C when placed; moist curing for at least 7 days (principles of TCVN 8828:2011); measures against cracking in hot humid climate per TCVN 9345:2012. proposal
• Tests: 1 set of 3 specimens per pour and per 20 m³, crushed at 7 and 28 days in an independent accredited laboratory (LAS-XD). proposal

A roof or pool leak falls straight into the home below. The sun heats the slab surface above 60 °C, then rain cools it at once: these cycles crack the concrete and fatigue the membranes. A drain blocked by leaves during a storm turns the roof into a basin.

• Slope ≥ 2 % toward the outlets, given by the structure or a screed; no puddle deeper than 5 mm one hour after rain. proposal
• Membrane: two-layer torch-on SBS bitumen (3 mm + 4 mm), or reinforced liquid polyurethane of at least 2 mm for complex areas. Upstands ≥ 300 mm above the finished protection at parapets, the kiosk, the pool and under door sills (raised sills). The French NF DTU 43.1 asks for at least 150 mm. proposal
• Protection: 40 mm screed with joints then tiles, or pavers on pedestals; root barrier under planters. proposal
• Heat: inverted roof with 50 mm extruded polystyrene above the membrane and a light, highly reflective finish; this protects the membrane and reduces the slab's thermal cycles. proposal
• Overflows: each drained zone has a scupper through the parapet, set 30 to 50 mm above the outlet, discharging visibly: a blocked outlet is noticed at once. proposal
• Outlets with a flange bonded into the membrane and a dome leaf guard (cầu chắn rác). proposal
• Flood test (thử ngâm nước): 50 mm of water for 72 h on the membrane before protection, then 24 h after finishes; marked levels, photos, inspection of the underside. Vietnamese reference for waterproofing of concrete roofs: TCVN 5718:1993. proposal
• Pool: independent tank in 40 MPa concrete and at least W10, designed for about 1.2 m of water (12 kN/m²) plus finishes, on columns and beams whose load path down to the piles is checked. proposal
• Pool, sequence: test of the bare tank filled for 7 days; then flexible cementitious waterproofing in two coats and crystalline product; class C2 tile adhesive; new 72 h test; overflow and emergency overflow to the roof outlets; sleeves with puddle flanges; equipotential bonding; inspection hatch under the tank. proposal

Đà Nẵng station data (QCVN 02:2022/BXD): 2,205 mm of rain per year, including 628 mm in October (table A.25); maximum observed daily rain 592.6 mm (table A.26); observed maxima of 30 mm in 10 minutes and 143 mm in 1 hour (1964), and 777.5 mm in 24 h (2018) (table A.27). On 14 October 2022, 697.6 mm fell and Ngũ Hành Sơn flooded.

• Design intensity: 180 mm/h, i.e. 0.05 L/s per m² (the 30 mm in 10 minutes record). proposal
• Roof terrace of about 9 × 15 m = 135 m², i.e. 6.75 L/s: 4 DN100 outlets and 4 Ø110 uPVC downpipes, each for at most 35 m² (about 1.7 L/s, wide margin); kiosk roof: 1 Ø90 downpipe; each balcony and the pergola: at least 1 Ø90 downpipe. proposal
• Pressure-rated uPVC pipe (PN ≥ 6), because a blocked downpipe fills up; cleanout at the foot of each downpipe; downpipes in accessible ducts or on our own façade, never cast inside columns. proposal
• Leaf guards on all outlets, mesh on the pergola gutter, monthly cleaning in the rainy season. proposal
• Discharge: each downpipe goes to a pit with a silt trap (hố ga có hố lắng) then to the city storm network, with a non-return flap. Infiltration on the plot is not relied on, because the groundwater is high; planted strips can take part of the water, with overflow to the network. proposal
• Neighbours: no spout, eave or gutter projects beyond the boundary; on the party side, parapet and internal gutter. The Vietnamese Civil Code also forbids letting rain from one's roof fall onto the neighbour's property (article to be confirmed by the lawyer). to verify
• Drip edges (gờ chống chảy): 10 × 10 mm groove under every projection, slab edge and balcony, 20 to 30 mm from the edge. Window sills: slope ≥ 10 % outward, projecting ≥ 30 mm with a drip, end upstands, inner sill higher than outer sill. proposal
• Large glazing: aluminium frames with drained rebates and weep holes, EPDM gaskets, UV-resistant neutral silicone, installed on a subframe with sealing tape; laminated glass on the street side (typhoon and safety); hose test on one window of each type before accepting the batch. proposal

In October 2022, the historic rain flooded Hải Châu, Thanh Khê, Liên Chiểu, Cẩm Lệ and Ngũ Hành Sơn. In an urban flood, water comes by three routes: through the door, through sewers that back up, and up under the slab. With a basement, each of these routes leads straight to the billiards room.

• Finished ground floor level ≥ the highest of three values: level imposed by the KĐT plan; road crown + 0.45 m; 2022 flood mark in front of the plot + 0.30 m. Access ramp within the plot. proposal
• Removable aluminium flood barriers (phai chắn nước) with EPDM seals, sliding into U-channels built into the street door reveals, height ≥ 0.60 m; stored on site; installation drill once a year before September. proposal
• Non-return valves (van một chiều, van ngăn triều) on the sewer and storm connections, accessible in a pit. The basement has no gravity drain to the sewer: everything leaving the basement is pumped. proposal
• Every opening linked to the basement (ventilation, cable entry) is at least 1.0 m above the street. proposal
• Electrics: main board and meter at least 1.5 m above the finished ground floor (or upstairs); ground floor sockets at least 0.5 m high; basement sockets at least 1.0 m; one circuit per level with a 30 mA residual current device; basement pumps on a dedicated backed-up circuit. Reference: QCVN 12:2014/BXD (electrical installations of housing and public buildings). proposal
• Equipment (pumps, water heaters, inverters) never on the basement floor: on plinths at least 0.3 m high. proposal
• Alert sheet for the café team: who installs the barriers, at which weather alert level, who checks the pumps. proposal

Average relative humidity of 81.7 % in Đà Nẵng (QCVN 02:2022, table A.10): condensation, mould. Termites are a plague in Vietnam and come in from the ground, along pipes. Salt in the sea air attacks ordinary steel, low-grade stainless steel and poorly finished aluminium. Typhoons tear off pergolas, glazing and roof equipment.

• Cross-ventilation: opening windows on two opposite façades on each level where possible; the stair kiosk used as a hot-air stack with high louvres. proposal
• Air conditioning: refrigerant and condensate pipes insulated; condensate connected to drains, never onto the façade. proposal
• Anti-mould finishes; cement boards (not gypsum) in wet rooms; lunch prep area behind the bar (steamer, combi oven, no frying): hood with grease and charcoal filters; reserve a duct up to the roof during the structural works, in case the café ever moves to a full kitchen. proposal
• Termites: TCVN 7958:2017 (prevention for new buildings) classes buildings by their protection need (classes A, B, C) standard. Proposal: chemical soil barrier with an approved product under the whole slab and around the foundations, before the membrane; physical barrier (stainless collars or mesh) at pipe penetrations; no formwork timber left in the ground; no timber in contact with the ground; certificate and 5-year warranty from the treatment contractor. proposal
• Metals: exterior steel hot-dip galvanised (reference ISO 1461) then painted (duplex system); exterior screws, balustrades and fixings in A4 (316) stainless steel; aluminium powder-coated to seaside quality or anodised; no direct contact between aluminium and steel. proposal
• Sealants: UV-resistant neutral-cure silicone or MS polymer; replacement after 10 years planned in the maintenance book. Plastic pipes exposed to sun: UV-stabilised or painted. proposal
• Typhoons: glazing, frames, pergola and kiosk designed for wind zone III (W0 = 125 daN/m², V3s,50 = 50 m/s) with the pressure coefficients of TCVN 2737:2023, higher at corners and edges standard; pergola bolted to the structure with an uplift calculation, lockable louvres; roof equipment strapped down; kiosk doors with 3-point locks. proposal

A pipe leaking inside a slab or a closed duct means months of damp before anyone sees it. Đà Nẵng receives 8.2 lightning strikes per km² per year (QCVN 02:2022, table 4.1): surges on the café's electronics.

• Water: heat-fused PPR, PN10 for cold and PN20 for hot water; test at 1.5 times working pressure (at least 10 bar) for 2 h without drop, before chases are closed. proposal
• Water storage: about 2 m³ stainless tank on the roof with booster pump. No buried tank with this water table (flotation and contamination); if imposed: watertight, anchored, lid above flood level. proposal
• Backflow: check valves at pump outlets, no direct connection between drinking water and the pool (filling over an air gap). proposal
• Drainage: uPVC; slope ≥ 2 % for Ø100 and 2.5 to 3 % for Ø50 and Ø60; vent stacks through the roof; trap on every fixture; separate storm and foul networks; grease trap for the lunch prep area (bể tách mỡ). Design method: TCVN 4474:1987. proposal
• Septic tank: Vietnamese practice of a 3-chamber tank (bể tự hoại 3 ngăn), watertight, sized for the café and the homes, anchored against uplift, water-tested, vented above the roof, accessible hatch for emptying. Ask the Đà Nẵng drainage company whether the KĐT sewer goes to a treatment plant (direct connection possible or required). to verify
• Lightning protection per TCVN 9385:2012, earth resistance below 10 Ω (cl. 13.1) standard. Separate electrical protective earth, value set by the electrical engineer (4 Ω is the commonly required value) to verify. Type 1 + 2 surge protective devices at the main board and type 2 at sub-boards; 30 mA RCDs on sockets and wet rooms; pool equipotential bonding and safety extra-low voltage for underwater lights. proposal

Almost everything that makes this building last is hidden an hour after it is done: membranes, waterstops, covers, slopes. Once concrete is poured or backfill placed, nothing can be checked any more. The photo taken at the right moment is the only proof.

• Supervisor (tư vấn giám sát): firm or engineer holding a practising certificate, with no link to the builder, chosen jointly by the owner (Cường) and the tenant (Ludo); weekly report; right to stop work on a non-compliant item. For an individual house the law does not always require it: the contract does. proposal
• Hold points of this document (1 to 15): the builder gives 24 h notice; no pouring, backfilling or closing without a biên bản signed by the supervisor and the builder, copied to the owner (Cường) and the tenant (Ludo). proposal
• Photo log: shared folder, dated and located photos, with a visible tape measure for thicknesses and covers; naming “date, level, element, hold point”. proposal
• Completion file: signed drawings, material certificates (CO, CQ), tests, biên bản, site log (nhật ký thi công), as-built drawings (hồ sơ hoàn công), maintenance book (pumps, outlets, sealants, flood barriers). proposal
• Verified legal framework: Construction Law 135/2025/QH15 has been in force since 1 July 2026 and replaces the 2014 law; Decree 207/2026/NĐ-CP, in force since 1 July 2026, replaces Decree 06/2021/NĐ-CP. Its article 32 sets, for publicly funded works, a minimum warranty of 24 months (special and grade I works) or 12 months (other grades) and a warranty amount of 3 % or 5 % of the contract; for private funds these levels are references the contract can adopt. standard
• Housing Law 2023, article 129: warranty of at least 24 months for an individual house (nhà ở riêng lẻ). To be confirmed by the lawyer for a mixed café and housing building. to verify
• Contract proposal: 24-month general warranty; 5 years on all waterproofing (roof, basement, pool, façades, windows); 10 years on structure and foundations; 5 years on termite treatment; 5 % retention of the contract for 24 months (or an equivalent bank guarantee); staged payments tied to accepted hold points. proposal

Lô đất nằm trong khu đô thị mới, được san lấp trên vùng đất thấp ven sông Hàn và sông Cổ Cò. Dự kiến có lớp đất đắp trên các lớp đất yếu (cát rời, bùn, sét yếu), mực nước ngầm nông và có thể bị lợ. Loại cọc, khả năng làm tầng hầm, mác bê tông và cốt nền tầng trệt đều phụ thuộc vào các số liệu này. Đoán thì tốn kém hơn nhiều so với đo.

• Tối thiểu 3 hố khoan phân bố trên khu đất (2 phía mặt đường, 1 phía sau), trong đó 1 hố tại vị trí tầng hầm. đề xuất
• Chiều sâu: khoan vào lớp chịu lực tối thiểu 5 m (SPT N ≥ 50 trong 3 lần thí nghiệm liên tiếp); nếu chưa gặp lớp chịu lực thì khoan tối thiểu 30 m. đề xuất
• Thí nghiệm SPT mỗi 1,5 đến 2 m theo phương pháp TCVN 9351:2012 tiêu chuẩn. Lấy mẫu nguyên dạng ở mỗi lớp đất yếu để thí nghiệm trong phòng: thành phần hạt, giới hạn Atterberg, nén cố kết (độ lún), cắt. đề xuất
• Nước ngầm: đo mực nước khi kết thúc khoan và sau 24 giờ; để lại 1 ống quan trắc (piezometer) để theo dõi suốt mùa mưa (tháng 9 đến tháng 12). Mực nước cao nhất quyết định thiết kế tầng hầm. đề xuất
• Hóa học nước và đất: clorua, sunfat, pH, độ mặn. Các giá trị này xác định vùng xâm thực theo TCVN 9346:2012 (nước lợ vùng cửa sông được xử lý như nước biển, điều 3.2) và việc dùng xi măng bền sunfat (TCVN 6067) nếu cần. tiêu chuẩn
• Đánh giá hóa lỏng nếu gặp lớp cát rời bão hòa nước. Nếu gặp lớp sét yếu hoặc bùn dày, TCVN 9386 xếp nền loại S1 hoặc S2 và yêu cầu nghiên cứu riêng về phổ phản ứng. tiêu chuẩn
• Đo đạc địa hình: cao độ khu đất, tim đường, vỉa hè, ngưỡng cửa hai nhà bên cạnh, và cao độ đáy cống của hố ga nước thải, nước mưa trước lô đất. đề xuất
• Cao độ ngập: ghi nhận vết ngập của trận lụt lịch sử ngày 14 và 15/10/2022 (697,6 mm mưa tại trạm Đà Nẵng) qua người dân và phường, và xin cốt nền theo quy hoạch chi tiết của KĐT. đề xuất
• Khảo sát hiện trạng nhà lân cận trước khi thi công: ảnh có ngày giờ của các vết nứt hiện có, biên bản có chữ ký của chủ nhà bên cạnh. đề xuất

Trên nền sét yếu hoặc đất mới đắp, móng băng lún nhiều và không đều: nứt tường gạch, kẹt cửa kính, nứt sàn bê tông mài, lệch tấm sàn kính. Ở đây tầng hầm còn tạo ra hai cao độ đặt móng khác nhau (−3 m và 0 m), và công trình sát nhà bên cạnh ở một phía: lún lệch cũng ảnh hưởng đến nhà họ.

• Phương án đề xuất: cọc bê tông cốt thép đúc sẵn ép bằng kích (cọc ép 250 × 250 hoặc 300 × 300 mm, hoặc cọc ly tâm dự ứng lực PHC D300). Ít rung, phù hợp nhà liền kề, mỗi cọc được kiểm soát bằng lực ép. đề xuất
• Cọc khoan nhồi D500 đến D800 nếu lớp chịu lực nằm sâu hoặc tải trọng lớn. Chi phí cao hơn; lớp bê tông bảo vệ tăng thêm 20 mm với bê tông đổ dưới nước (TCVN 9346:2012 điều 4.2). tiêu chuẩn
• Chỉ dùng móng bè khi khảo sát cho thấy lớp cát chặt ở độ sâu nông và độ lún tính toán nằm trong giới hạn dưới đây. đề xuất
• Cấm: đóng cọc bằng búa gần nhà bên cạnh (rung động); móng băng hoặc móng đơn đặt trên đất đắp. đề xuất
• Biến dạng giới hạn cho nhà khung bê tông cốt thép có tường chèn: độ lún lệch tương đối 0,001 và độ lún tuyệt đối lớn nhất 8 cm (TCVN 9362:2012, Bảng 16, mục 1.3). tiêu chuẩn Mục tiêu của dự án: tối đa 5 cm, do có sàn bê tông mài, tường gạch trần và sàn kính. đề xuất
• Thí nghiệm cọc: 1 cọc thử nén tĩnh đến 200 % tải trọng thiết kế trước khi thi công cọc đại trà (phương pháp TCVN 9393:2012); kiểm tra biến dạng nhỏ PIT (TCVN 9397:2012) cho 100 % cọc khoan nhồi và mọi cọc ép có nghi ngờ; nhật ký ép cho từng cọc (TCVN 9394:2012). đề xuất
• Giằng móng liên kết tất cả đài móng theo hai phương, tiết diện tham khảo 300 × 600 mm; đài móng lệch tâm sát ranh đất được cân bằng bằng dầm cân bằng nối với đài móng bên trong. đề xuất
• Phía nhà bên cạnh: khe lún 30 đến 50 mm giữa kết cấu của mình và tường nhà họ, chèn tấm vật liệu đàn hồi và bịt kín ở mặt tiền và mái; không tựa lên móng nhà họ; vận tốc rung giới hạn 5 mm/s tại móng nhà họ (tham khảo DIN 4150-3 cho nhà ở); mốc quan trắc lún, nghiêng đo trước khi thi công và hàng tuần trong lúc ép cọc, đào đất. đề xuất
• Mối nối hàn cọc được bảo vệ chống ăn mòn bằng 3 lớp bitum nóng (TCVN 9346:2012 điều 4.2). tiêu chuẩn

Nói thẳng: tầng hầm sâu −3 m trên nền đất này là một chiếc hộp nằm thường xuyên trong nước, có thể là nước lợ, bị nước ngầm đẩy nổi, và được đào sát (0 m) một ngôi nhà bên cạnh. Chỉ một điểm thấm là đủ làm hỏng phòng bi-a, và sửa chữa từ bên trong rất tốn kém, hiếm khi thành công ngay lần đầu. Hạng mục tầng hầm (chắn giữ, hạ nước ngầm, bê tông chống thấm, màng, bơm) có thể chiếm phần lớn chi phí phần thô. Phương án thay thế cần báo giá: đặt bàn bi-a ở tầng trệt hoặc ở lửng nâng cao.

• Mức yêu cầu: “Grade 3” theo tiêu chuẩn Anh BS 8102:2022 (không gian ở, không chấp nhận nước), đạt được bằng cách kết hợp hai lớp bảo vệ: loại B (kết cấu bê tông chống thấm) và loại A (màng chống thấm bên ngoài). Khuyến nghị thêm cho phòng bi-a: loại C (màng thoát nước dạng gai bên trong, dẫn về hố thu). Tương đương của Pháp: NF DTU 14.1 (cuvelage). đề xuất
• Bê tông dưới đất: nếu nước ngầm bị lợ, TCVN 9346:2012 (Bảng 1, vùng ngập nước) yêu cầu mác 30 MPa + độ chống thấm 8 atm (W8) + lớp bảo vệ ngoài 50 mm (nước biển) hoặc 40 mm (nước lợ), hoặc mác 40 MPa + W10 + lớp bảo vệ 40 mm hoặc 30 mm; bề rộng khe nứt tối đa 0,1 mm. tiêu chuẩn
• Đề xuất cho dự án: bê tông mác 40 MPa (khoảng B30), W10, tỷ lệ nước/xi măng ≤ 0,45, phụ gia chống thấm kết tinh, lớp bảo vệ 50 mm phía tiếp xúc đất và 30 mm phía trong, dùng xi măng bền sunfat nếu kết quả phân tích yêu cầu. Sàn tầng hầm dày ≥ 400 mm, tường tầng hầm dày ≥ 300 mm. đề xuất
• Mạch ngừng: chân tường cao 150 đến 200 mm đổ cùng sàn tầng hầm; tại mọi mạch ngừng đặt băng cản nước PVC rộng 200 đến 250 mm hoặc thanh trương nở kèm ống phun keo; mọi ống xuyên tường dùng măng sông có cánh chống thấm; ty cốp pha có côn chống thấm. Kế hoạch đổ bê tông được duyệt trước lần đổ đầu tiên. đề xuất
• Màng chống thấm ngoài: dưới sàn tầng hầm dùng màng HDPE dán sẵn dày ≥ 1,2 mm trải trên lớp bê tông lót; trên tường tầng hầm dùng hai lớp màng bitum SBS khò nóng (4 mm + 3 mm) trên lớp lót, hoặc màng HDPE nếu tường đổ áp sát kết cấu chắn giữ; liên tục tại góc giữa sàn và tường; tấm bảo vệ trước khi lấp đất. đề xuất
• Đẩy nổi: mực nước tính toán = cao độ mặt đường (trường hợp ngập), tức cột nước khoảng 3,3 đến 3,5 m dưới sàn tầng hầm, áp lực đẩy khoảng 33 đến 35 kN/m². Kiểm tra cân bằng tổng thể có hệ số an toàn (Eurocode 7, trạng thái UPL) và uốn của sàn. Trong thi công, duy trì hạ mực nước ngầm cho đến khi trọng lượng công trình đủ, hoặc bố trí cọc chịu nhổ. đề xuất
• Hố đào: chắn giữ bằng cừ Larsen hoặc cọc khoan nhồi tiếp giáp, có hệ chống; giếng hạ mực nước ngầm có theo dõi mực nước. Hạ nước ngầm cũng làm hạ nước dưới nhà bên cạnh và có thể gây lún: bắt buộc quan trắc, dừng nếu chuyển vị > 10 mm. đề xuất
• Hố thu nước ≥ 600 × 600 × 800 mm có nắp; 2 máy bơm chìm tự động chạy luân phiên, mỗi bơm một mình bơm được ít nhất 3 L/s và gấp đôi lưu lượng thấm dự kiến; phao tự động; báo động mực nước cao (còi và thông báo về điện thoại); nguồn dự phòng (UPS, ắc quy hoặc ổ cắm máy phát); ống đẩy vươn lên cao hơn mực ngập (cổ ngỗng), van một chiều và van chặn, xả vào cống nước mưa; thử định kỳ mỗi quý. đề xuất
• Sàn kính phía trên tầng hầm: kính cường lực dán an toàn tối thiểu 3 lớp, lớp phim SGP hoặc PVB, tính cho tải trọng quán cà phê (kỹ sư xác định theo TCVN 2737:2023) và tải tập trung; in lụa chống trơn; khung đặt trên gờ bê tông; gioăng EPDM và silicone; sàn xung quanh dốc ra xa; không đặt phễu thu sàn phía trên dòng chảy. đề xuất
• Cầu thang trong nhà: gờ chắn hoặc bậc đầu cao hơn mặt sàn hoàn thiện tầng trệt ≥ 100 mm quanh lỗ thang; sàn quán dốc về phía đường, không bao giờ dốc về lỗ thang. đề xuất
• Thông gió và hút ẩm: cấp và hút gió cơ khí, tối thiểu 1 lần trao đổi không khí mỗi giờ khi có người; máy hút ẩm thoát nước về hố thu; độ ẩm mục tiêu 50 đến 60 %; miệng lấy gió và thải gió cao hơn mặt đường tối thiểu 1,0 m. đề xuất
• An toàn cháy: phòng bi-a dưới tầng hầm phục vụ khách phải tuân thủ QCVN 06:2022/BXD (số lối thoát nạn, hút khói). Kiến trúc sư xác nhận trước khi chốt mặt bằng. cần kiểm tra
• Điều kiện để quyết định làm: (a) đã biết mực nước ngầm cao nhất; (b) hệ số thấm của các lớp đất (lớp cát cho lưu lượng lớn khi đào); (c) clorua và sunfat; (d) đã biết móng nhà bên cạnh và chắn giữ sát ranh khả thi; (e) có giá riêng, trọn gói cho tầng hầm. đề xuất

Sàn đặt trực tiếp lên đất đắp sẽ lún so với tường tựa trên cọc: nứt, hở chân tường. Hơi ẩm từ đất mao dẫn lên bê tông: ố bẩn, vệt muối trắng, nấm mốc, sàn bê tông mài loang lổ.

• Sàn kết cấu tựa lên giằng móng, tính toán không kể đến khả năng chịu lực của đất đắp. đề xuất
• Đất đắp: cát sạch đầm từng lớp dày tối đa 300 mm, độ chặt K ≥ 0,95 (Proctor), có thí nghiệm kiểm tra (theo TCVN 4447:2012, công tác đất). đề xuất
• Bê tông lót dày 50 đến 100 mm. đề xuất
• Màng chống ẩm: màng polyetylen dày ≥ 0,25 mm (250 µm), chồng mí ≥ 200 mm có dán băng keo, bẻ lên 100 mm ở mép, không thủng, trải trên bê tông lót. Dưới tầng hầm thì màng HDPE thay thế lớp này. đề xuất Tiêu chuẩn Pháp NF DTU 13.3 yêu cầu lớp màng polyetylen dưới sàn; chiều dày tối thiểu chính xác cần kiểm tra trong phiên bản hiện hành. cần kiểm tra
• Cách nhiệt dưới sàn: không cần thiết với khí hậu này. đề xuất
• Cốt thép hai lớp; lớp bê tông bảo vệ phía trong 30 mm. đề xuất
• Sàn bê tông mài: bê tông ≥ 30 MPa, tỷ lệ nước/xi măng thấp, không dùng phụ gia đông kết nhanh chứa clorua; xoa máy, mài, chất tăng cứng lithium silicate và chất phủ thẩm thấu; cắt khe co sau khi đổ 6 đến 18 giờ, ô sàn tối đa 4 × 4 m, tỷ lệ cạnh ≤ 1,5; khe tách quanh chân cột. đề xuất
• Bảo dưỡng ẩm tối thiểu 7 ngày theo nguyên tắc TCVN 8828:2011, dùng hợp chất bảo dưỡng tương thích với chất tăng cứng (phủ nilon trực tiếp sẽ để lại vết). Độ phẳng: sai lệch tối đa 3 mm dưới thước 2 m. đề xuất

Đất ẩm và không khí mặn: nước mao dẫn vào gạch và để lại muối trên bề mặt (vệt trắng, hiện tượng muối hóa), sơn phồng rộp, xuất hiện nấm mốc. Tường gạch trần của quán sẽ lộ rõ mọi khuyết tật. Mặt tiền hướng tây và nam chịu nắng chiều 35 đến 40 °C (nhiệt độ cao nhất tuyệt đối 40,6 °C tại Đà Nẵng theo QCVN 02:2022).

• Lớp chống thấm chân tường cho mọi tường tầng trệt, trên mặt giằng móng: hai lớp vữa chống thấm gốc xi măng hoặc một dải màng bitum, cao hơn mặt đất hoàn thiện bên ngoài tối thiểu 150 mm. Tương đương của Pháp: arase étanche theo NF DTU 20.1. đề xuất
• Tường và dầm dưới đất: lớp lót rồi hai lớp bitum (khoảng 1,5 kg/m² mỗi lớp) hoặc màng khò nóng dày 3 đến 4 mm, sau đó là tấm bảo vệ trước khi lấp đất. đề xuất
• Gạch: gạch đất sét nung cho tường gạch trần của quán, hàm lượng muối hòa tan thấp, có phiếu thí nghiệm của nhà cung cấp (độ hút nước, muối); gạch được để nơi khô và che phủ. Nếu dùng gạch không nung cho tường trát thì gạch phải đủ 28 ngày tuổi trước khi xây. đề xuất
• Vữa xây và vữa trát: cát sông đã rửa, hàm lượng clorua theo TCVN 7570:2006 tiêu chuẩn; trát hai lớp, tổng dày 15 đến 20 mm, có lưới sợi thủy tinh rộng 150 mm mỗi bên tại mọi chỗ tiếp giáp bê tông và gạch; phụ gia chống thấm trong lớp trát đầu ở mặt ngoài và phòng ướt. đề xuất
• Chống muối hóa: gạch được làm ẩm nhưng không ngâm bão hòa khi xây, che đỉnh tường khi mưa; vệ sinh bằng nước sạch và bàn chải (không dùng axit nếu chưa thử); phủ chất chống thấm siloxane thoát hơi cho gạch trần ngoài trời sau 28 ngày khô. đề xuất
• Sơn: sơn lót kháng kiềm, sơn ngoại thất acrylic chống nấm mốc; sơn chống mốc lau chùi được trong phòng ướt; đo độ ẩm bề mặt trước khi sơn. đề xuất
• Liên kết tường với khung (râu thép): thép Ø6 cách nhau 400 đến 500 mm theo chiều cao, neo vào cột tối thiểu 200 mm (khoan cấy hoặc chờ sẵn) và vào tường tối thiểu 400 mm; giằng tường ở giữa chiều cao với tường cao hơn 3,5 m; lanh tô trên mọi lỗ cửa, gối ≥ 200 mm; mạch trên cùng sát đáy dầm chèn vữa sau khi xây tối thiểu 7 ngày. đề xuất
• Chống nóng hướng tây và nam: tường hai lớp có khe thông gió hoặc gạch bê tông khí chưng áp 200 mm, màu sáng phản xạ nhiệt cao, che nắng bên ngoài (giàn pergola, lam), kính low-e. đề xuất

Đà Nẵng có độ động đất thấp đến trung bình, nhưng nền đất yếu khuếch đại dao động. Kẻ thù hàng ngày là muối: theo Viện Khoa học công nghệ Xây dựng (IBST), trước khi có các quy định này, cốt thép công trình vùng biển bắt đầu bị ăn mòn sau khoảng 10 năm. Lớp bảo vệ mỏng sẽ dẫn đến bong tróc bê tông, lộ cốt thép.

• Đỉnh gia tốc nền tham chiếu (chu kỳ lặp 500 năm, nền loại A), QCVN 02:2022/BXD Bảng 6.1: quận Ngũ Hành Sơn 0,06 g; quận Hải Châu 0,08 g; quận Sơn Trà 0,08 g. Phụ lục TCVN 9386:2012: Ngũ Hành Sơn (điểm P. Hòa Hải) 0,0674 g; Hải Châu 0,1006 g; Sơn Trà 0,0918 g. tiêu chuẩn
• Khuê Mỹ nằm giữa Hòa Hải và Hải Châu, gần Hải Châu hơn: kỹ sư tra bản đồ tại tọa độ chính xác của lô đất. Đề xuất: lấy agR = 0,08 g. đề xuất
• Ngưỡng theo TCVN 9386:2012: ag ≥ 0,08 g phải tính toán và cấu tạo kháng chấn; từ 0,04 g đến dưới 0,08 g áp dụng giải pháp kháng chấn giảm nhẹ; dưới 0,04 g không cần thiết kế kháng chấn. Nền có thể là loại D hoặc E (hệ số S = 1,35 hoặc 1,4); nền S1 hoặc S2 nếu có lớp sét yếu dày, cần nghiên cứu riêng. tiêu chuẩn
• Đề xuất: tính toán động đất đầy đủ và cấu tạo theo cấp dẻo trung bình (DCM) bất kể kết quả, vì chi phí tăng thêm nhỏ với công trình quy mô này. Kỹ sư ghi rõ áp dụng TCVN 9386:2012 hay bộ TCVN 9386:2025 mới. đề xuất
• Gió: Đà Nẵng thuộc vùng III, W0 = 125 daN/m² (gió giật 3 s, chu kỳ 20 năm), V3s,50 = 50 m/s (QCVN 02:2022/BXD Bảng 5.1). Tính toán theo TCVN 2737:2023. tiêu chuẩn
• Bê tông và lớp bảo vệ theo TCVN 9346:2012 Bảng 1. Vùng “trên bờ, cách mép nước 0 đến 1 km”: mác 25, 30 hoặc 40 MPa với độ chống thấm 6, 8 hoặc 10 atm, lớp bảo vệ ngoài trời 50, 40 hoặc 30 mm (trong nhà 40, 30 hoặc 25 mm). Vùng “gần bờ, 1 đến 30 km”: ngoài trời 40, 30 hoặc 25 mm (trong nhà 30, 25 hoặc 20 mm). Bề rộng khe nứt: 0,1 mm ngoài trời, 0,15 mm trong nhà. Không bao giờ nhỏ hơn 30 mm với mặt tiếp xúc hơi nước biển và 20 mm trong nhà (điều 4.3). tiêu chuẩn
• Bãi biển cách khoảng 1,5 km, nhưng sông Hàn (nước lợ vùng cửa sông) có thể cách dưới 1 km: để an toàn, áp dụng vùng 0 đến 1 km. Đề xuất: bê tông tối thiểu mác 30 MPa (khoảng B22,5) cho toàn bộ, W8, lớp bảo vệ ngoài trời 40 mm, trong nhà 30 mm; mác 40 MPa và W10 cho tầng hầm, hồ bơi và sàn mái. đề xuất
• Thép CB400-V hoặc CB500-V theo TCVN 1651-2, có chứng chỉ xuất xưởng; không dùng thép gỉ bong vảy; con kê bê tông hoặc nhựa đúng chiều dày (không dùng mẩu gạch); đầu dây buộc bẻ vào trong. đề xuất
• Cốt liệu và nước: cát sông đã rửa, clorua theo TCVN 7570:2006, nước trộn theo TCVN 4506; bê tông thương phẩm của trạm trộn được chấp thuận, có phiếu giao hàng (giờ, mác, độ sụt). tiêu chuẩn
• Thời tiết nóng: đổ bê tông sáng sớm hoặc chiều muộn; nhiệt độ bê tông khi đổ ≤ 35 °C; bảo dưỡng ẩm tối thiểu 7 ngày (theo nguyên tắc TCVN 8828:2011); biện pháp chống nứt trong khí hậu nóng ẩm theo TCVN 9345:2012. đề xuất
• Thí nghiệm: 1 tổ 3 mẫu cho mỗi lần đổ và mỗi 20 m³, nén ở 7 và 28 ngày tại phòng thí nghiệm độc lập được công nhận (LAS-XD). đề xuất

Thấm từ mái hay hồ bơi sẽ chảy thẳng xuống căn hộ bên dưới. Nắng làm mặt sàn nóng trên 60 °C rồi mưa làm nguội đột ngột: chu kỳ này làm nứt bê tông và làm màng chống thấm nhanh lão hóa. Một phễu thu bị lá cây làm tắc trong cơn giông sẽ biến sân thượng thành hồ nước.

• Độ dốc ≥ 2 % về phễu thu, tạo bằng kết cấu hoặc lớp vữa tạo dốc; không còn vũng nước sâu quá 5 mm sau mưa một giờ. đề xuất
• Màng: bitum SBS khò nóng hai lớp (3 mm + 4 mm), hoặc chống thấm polyurethane lỏng có lưới gia cường dày tối thiểu 2 mm cho các vị trí phức tạp. Cổ chân tường ≥ 300 mm tính từ mặt lớp bảo vệ hoàn thiện, tại tường mái, tum thang, hồ bơi và dưới ngưỡng cửa (ngưỡng cửa nâng cao). Tiêu chuẩn Pháp NF DTU 43.1 yêu cầu tối thiểu 150 mm. đề xuất
• Lớp bảo vệ: vữa bảo vệ dày 40 mm có khe co giãn rồi lát gạch, hoặc tấm lát trên chân đỡ; màng chống rễ cây dưới bồn cây. đề xuất
• Chống nóng: mái đảo ngược với 50 mm tấm XPS đặt trên màng chống thấm và lớp hoàn thiện màu sáng phản xạ nhiệt cao; vừa bảo vệ màng vừa giảm chu kỳ nhiệt của sàn. đề xuất
• Lỗ tràn: mỗi khu vực thoát nước có một lỗ tràn xuyên tường mái, đặt cao hơn phễu thu 30 đến 50 mm, xả ra ngoài dễ thấy: phễu bị tắc sẽ phát hiện ngay. đề xuất
• Phễu thu có cổ chống thấm liên kết với màng và cầu chắn rác dạng vòm. đề xuất
• Thử ngâm nước: ngâm 50 mm nước trong 72 giờ trên màng trước khi làm lớp bảo vệ, sau đó 24 giờ sau khi hoàn thiện; đánh dấu mực nước, chụp ảnh, kiểm tra mặt dưới sàn. Tiêu chuẩn Việt Nam về chống thấm mái và sàn bê tông: TCVN 5718:1993. đề xuất
• Hồ bơi: bể độc lập bằng bê tông mác 40 MPa, tối thiểu W10, tính cho cột nước khoảng 1,2 m (12 kN/m²) cộng lớp hoàn thiện, đặt trên hệ cột dầm có kiểm tra đường truyền tải xuống tới cọc. đề xuất
• Trình tự hồ bơi: thử nước bể thô trong 7 ngày; sau đó quét chống thấm gốc xi măng đàn hồi hai lớp và vật liệu kết tinh; keo dán gạch loại C2; thử nước lại 72 giờ; lỗ tràn và tràn khẩn cấp dẫn về phễu thu mái; ống xuyên có măng sông cánh chống thấm; nối đẳng thế; cửa thăm bên dưới bể. đề xuất

Số liệu trạm Đà Nẵng (QCVN 02:2022/BXD): lượng mưa năm 2.205 mm, riêng tháng 10 là 628 mm (Bảng A.25); lượng mưa ngày lớn nhất 592,6 mm (Bảng A.26); lượng mưa lớn nhất 30 mm trong 10 phút và 143 mm trong 1 giờ (năm 1964), 777,5 mm trong 24 giờ (năm 2018) (Bảng A.27). Ngày 14/10/2022, mưa 697,6 mm và Ngũ Hành Sơn bị ngập.

• Cường độ mưa tính toán: 180 mm/h, tức 0,05 L/s trên mỗi m² (kỷ lục 30 mm trong 10 phút). đề xuất
• Sân thượng khoảng 9 × 15 m = 135 m², tức 6,75 L/s: 4 phễu thu DN100 và 4 ống đứng uPVC Ø110, mỗi ống phục vụ tối đa 35 m² (khoảng 1,7 L/s, dư nhiều); mái tum: 1 ống Ø90; mỗi ban công và giàn pergola: tối thiểu 1 ống Ø90. đề xuất
• Ống uPVC loại chịu áp (PN ≥ 6) vì ống bị tắc sẽ đầy nước; có nút thông tắc ở chân mỗi ống đứng; ống đi trong hộp kỹ thuật có cửa thăm hoặc trên mặt tường của mình, không chôn trong cột. đề xuất
• Cầu chắn rác trên mọi phễu thu, lưới chắn trên máng xối giàn pergola, vệ sinh hằng tháng trong mùa mưa. đề xuất
• Xả nước: mỗi ống đứng xả vào hố ga có hố lắng rồi vào cống thoát nước mưa của thành phố, có van ngăn triều. Không dựa vào thấm tại chỗ vì nước ngầm cao; dải cây xanh có thể nhận một phần nước, có tràn về cống. đề xuất
• Nhà bên cạnh: không có ống xả, mái đua hay máng xối vượt ranh đất; phía tường chung có tường mái và máng xối bên trong. Bộ luật Dân sự cũng cấm để nước mưa từ mái nhà mình chảy xuống bất động sản liền kề (điều khoản cụ thể do luật sư xác nhận). cần kiểm tra
• Gờ chống chảy: rãnh 10 × 10 mm dưới mọi phần đua ra, mép sàn và ban công, cách mép 20 đến 30 mm. Bậu cửa sổ: dốc ra ngoài ≥ 10 %, nhô ra ≥ 30 mm có rãnh chống chảy, có gờ chắn hai đầu, bậu trong cao hơn bậu ngoài. đề xuất
• Cửa kính lớn: khung nhôm có rãnh thoát nước và lỗ thoát, gioăng EPDM, silicone trung tính chống tia UV, lắp trên khung phụ có băng keo chống thấm; kính dán an toàn phía mặt đường (chống bão và an toàn); thử phun nước một cửa cho mỗi loại trước khi nghiệm thu cả lô. đề xuất

Tháng 10/2022, trận mưa lịch sử đã gây ngập Hải Châu, Thanh Khê, Liên Chiểu, Cẩm Lệ và Ngũ Hành Sơn. Khi ngập đô thị, nước vào nhà theo ba đường: qua cửa, qua cống thoát nước chảy ngược, và thấm lên dưới sàn. Khi có tầng hầm, cả ba đường này đều dẫn thẳng xuống phòng bi-a.

• Cao độ sàn hoàn thiện tầng trệt ≥ giá trị lớn nhất trong ba giá trị: cốt nền theo quy hoạch KĐT; tim đường + 0,45 m; vết ngập năm 2022 trước lô đất + 0,30 m. Dốc lên xuống nằm trong khuôn viên lô đất. đề xuất
• Phai chắn nước bằng nhôm có gioăng EPDM, lắp vào rãnh chữ U gắn sẵn ở hai bên khung cửa ra mặt đường, cao ≥ 0,60 m; cất giữ tại chỗ; tập lắp mỗi năm một lần trước tháng 9. đề xuất
• Van một chiều (van ngăn triều) trên đường đấu nối nước thải và nước mưa, đặt trong hố ga có thể tiếp cận. Tầng hầm không có đường thoát tự chảy ra cống: mọi nước từ tầng hầm đều phải bơm. đề xuất
• Mọi lỗ mở liên quan đến tầng hầm (thông gió, luồn cáp) cao hơn mặt đường tối thiểu 1,0 m. đề xuất
• Điện: tủ điện tổng và công tơ cao hơn sàn hoàn thiện tầng trệt tối thiểu 1,5 m (hoặc đặt ở tầng trên); ổ cắm tầng trệt cao tối thiểu 0,5 m; ổ cắm tầng hầm cao tối thiểu 1,0 m; mỗi tầng một mạch riêng có thiết bị chống dòng rò 30 mA; bơm tầng hầm dùng mạch riêng có nguồn dự phòng. Tham chiếu: QCVN 12:2014/BXD (hệ thống điện của nhà ở và nhà công cộng). đề xuất
• Thiết bị (bơm, máy nước nóng, bộ lưu điện) không đặt trực tiếp trên sàn tầng hầm: đặt trên bệ cao tối thiểu 0,3 m. đề xuất
• Quy trình ứng phó cho nhân viên quán: ai lắp phai chắn nước, ở cấp cảnh báo thời tiết nào, ai kiểm tra bơm. đề xuất

Độ ẩm tương đối trung bình năm tại Đà Nẵng là 81,7 % (QCVN 02:2022, Bảng A.10): đọng sương, nấm mốc. Mối là vấn nạn ở Việt Nam, xâm nhập từ dưới đất theo các đường ống. Muối trong không khí biển ăn mòn thép thường, inox chất lượng thấp và nhôm xử lý bề mặt kém. Bão làm bay giàn pergola, cửa kính và thiết bị trên mái.

• Thông gió xuyên phòng: cửa sổ mở được trên hai mặt đối diện ở mỗi tầng khi có thể; tum thang làm ống khói thoát khí nóng với lam gió phía trên. đề xuất
• Điều hòa: ống gas và ống nước ngưng được bọc cách nhiệt; nước ngưng đấu vào đường thoát, không xả ra mặt tiền. đề xuất
• Hoàn thiện chống nấm mốc; dùng tấm xi măng (không dùng thạch cao) trong phòng ướt; khu chuẩn bị bữa trưa sau quầy bar (nồi hấp, lò đa năng, không chiên rán): máy hút mùi có lọc mỡ và lọc than; chừa sẵn một ống kỹ thuật lên mái ngay từ phần thô, phòng khi sau này quán làm bếp nấu thật sự. đề xuất
• Mối: TCVN 7958:2017 (phòng chống mối cho công trình xây dựng mới) phân loại công trình theo yêu cầu phòng mối (loại A, B, C) tiêu chuẩn. Đề xuất: hàng rào hóa học phòng mối bằng thuốc được phép sử dụng dưới toàn bộ sàn và quanh móng, trước khi trải màng; hàng rào vật lý (vòng hoặc lưới inox) tại các ống xuyên sàn; không để sót cốp pha gỗ trong đất; không có gỗ tiếp xúc với đất; giấy chứng nhận và bảo hành 5 năm của đơn vị phòng mối. đề xuất
• Kim loại: thép ngoài trời mạ kẽm nhúng nóng (tham chiếu ISO 1461) rồi sơn phủ (hệ duplex); bu lông, lan can và chi tiết liên kết ngoài trời bằng inox A4 (316); nhôm sơn tĩnh điện loại dùng cho vùng biển hoặc anod hóa; không cho nhôm tiếp xúc trực tiếp với thép. đề xuất
• Keo trám: silicone trung tính hoặc MS polymer chống tia UV; kế hoạch thay sau 10 năm trong sổ bảo trì. Ống nhựa lộ nắng: loại ổn định UV hoặc được sơn. đề xuất
• Bão: cửa kính, khung cửa, giàn pergola và tum thang tính cho vùng gió III (W0 = 125 daN/m², V3s,50 = 50 m/s) với hệ số khí động theo TCVN 2737:2023, lớn hơn tại góc và mép tiêu chuẩn; pergola liên kết bu lông vào kết cấu, có tính lực nhổ, lam khóa được; thiết bị trên mái được neo giữ; cửa tum khóa 3 điểm. đề xuất

Ống rò rỉ trong sàn hoặc hộp kỹ thuật kín sẽ gây ẩm hàng tháng trời trước khi phát hiện. Đà Nẵng có mật độ sét 8,2 lần trên km² mỗi năm (QCVN 02:2022, Bảng 4.1): gây quá áp cho thiết bị điện tử của quán.

• Cấp nước: ống PPR hàn nhiệt, PN10 cho nước lạnh và PN20 cho nước nóng; thử áp 1,5 lần áp lực làm việc (tối thiểu 10 bar) trong 2 giờ không sụt áp, trước khi trát kín. đề xuất
• Bể nước: bồn inox khoảng 2 m³ trên mái có bơm tăng áp. Không làm bể ngầm với mực nước ngầm này (đẩy nổi và nhiễm bẩn); nếu bắt buộc: kín nước, được neo, nắp cao hơn mực ngập. đề xuất
• Chống chảy ngược: van một chiều ở đầu ra của bơm, không đấu nối trực tiếp giữa nước sinh hoạt và hồ bơi (cấp nước qua khe hở không khí). đề xuất
• Thoát nước: ống uPVC; độ dốc ≥ 2 % cho Ø100 và 2,5 đến 3 % cho Ø50, Ø60; ống thông hơi lên mái; mọi thiết bị có xi phông; tách riêng nước mưa và nước thải; bể tách mỡ cho khu chuẩn bị bữa trưa. Phương pháp tính: TCVN 4474:1987. đề xuất
• Bể tự hoại: theo thực tế Việt Nam dùng bể tự hoại 3 ngăn, kín nước, tính cho quán và các căn hộ, được neo chống đẩy nổi, thử nước, ống thông hơi lên trên mái, có nắp để hút bể. Hỏi công ty thoát nước Đà Nẵng xem cống của KĐT có dẫn về nhà máy xử lý nước thải không (có thể hoặc bắt buộc đấu nối trực tiếp). cần kiểm tra
• Chống sét theo TCVN 9385:2012, điện trở nối đất nhỏ hơn 10 Ω (điều 13.1) tiêu chuẩn. Nối đất an toàn điện riêng, giá trị do kỹ sư điện xác định (thường yêu cầu 4 Ω) cần kiểm tra. Thiết bị chống sét lan truyền loại 1 + 2 tại tủ tổng và loại 2 tại tủ nhánh; chống dòng rò 30 mA cho ổ cắm và phòng ướt; nối đẳng thế hồ bơi và điện áp cực thấp an toàn cho đèn dưới nước. đề xuất

Hầu hết những gì làm công trình bền đều bị che lấp chỉ một giờ sau khi làm xong: màng chống thấm, băng cản nước, lớp bê tông bảo vệ, độ dốc. Khi đã đổ bê tông hay lấp đất thì không kiểm tra được nữa. Bức ảnh chụp đúng lúc là bằng chứng duy nhất.

• Tư vấn giám sát: đơn vị hoặc kỹ sư có chứng chỉ hành nghề, không liên quan đến nhà thầu, do bên cho thuê (ông Cường) và bên thuê (Ludo) cùng chọn; báo cáo hằng tuần; có quyền dừng thi công khi phát hiện sai phạm. Với nhà ở riêng lẻ, luật không phải lúc nào cũng bắt buộc: hợp đồng sẽ bắt buộc. đề xuất
• Các điểm dừng trong tài liệu này (1 đến 15): nhà thầu báo trước 24 giờ; không đổ bê tông, lấp đất hay che lấp khi chưa có biên bản do tư vấn giám sát và nhà thầu ký, gửi bản sao cho bên cho thuê (ông Cường) và bên thuê (Ludo). đề xuất
• Nhật ký ảnh: thư mục chia sẻ, ảnh có ngày giờ và vị trí, có thước đo trong ảnh để thấy chiều dày và lớp bảo vệ; đặt tên “ngày, tầng, cấu kiện, điểm dừng”. đề xuất
• Hồ sơ hoàn thành: bản vẽ có ký, chứng chỉ vật liệu (CO, CQ), kết quả thí nghiệm, biên bản, nhật ký thi công, hồ sơ hoàn công, sổ bảo trì (bơm, phễu thu, keo trám, phai chắn nước). đề xuất
• Khung pháp lý đã kiểm tra: Luật Xây dựng 135/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/7/2026, thay thế Luật năm 2014; Nghị định 207/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/7/2026, thay thế Nghị định 06/2021/NĐ-CP. Điều 32 quy định với công trình sử dụng vốn nhà nước: thời hạn bảo hành tối thiểu 24 tháng (công trình cấp đặc biệt và cấp I) hoặc 12 tháng (cấp còn lại), mức tiền bảo hành 3 % hoặc 5 % giá trị hợp đồng; với vốn khác, các mức này là tham khảo để hợp đồng áp dụng. tiêu chuẩn
• Luật Nhà ở 2023, Điều 129: bảo hành nhà ở riêng lẻ tối thiểu 24 tháng. Luật sư xác nhận việc áp dụng cho công trình hỗn hợp quán cà phê và nhà ở. cần kiểm tra
• Đề xuất cho hợp đồng: bảo hành chung 24 tháng; 5 năm cho toàn bộ chống thấm (mái, tầng hầm, hồ bơi, mặt tiền, cửa); 10 năm cho kết cấu và móng; 5 năm cho phòng mối; giữ lại 5 % giá trị hợp đồng trong 24 tháng (hoặc bảo lãnh ngân hàng tương đương); thanh toán theo đợt gắn với các điểm dừng đã nghiệm thu. đề xuất